UpREIT ve DownREIT terimleri, GYO'ların kurumsal yapısında var olan farklılıkları tanımlar. “Şemsiye Ortaklığı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları” anlamına gelen UpREIT kavramı 1992 yılında tanıtıldı. Bir UpREIT, köklü GYO'ların sahip oldukları tüm gayrimenkulleri yeni bir GYO yapısı altında hiçbir gayrimenkulü satmadan bir araya getirmelerine olanak tanır. GYO'ya. Bu, yeni GYO'nun doğrudan mülk sahibi olmadığı anlamına gelir.
Aynı zamanda, DownREIT bir yatırımcının bir ortak ortaklık anlaşması imzalayarak bir GYO ile ortak olmasına izin verir. Her iki yapı da yatırımcıların sermaye kazancı vergilerini ertelemesine izin verir Sermaye Kazanç Vergisi Sermaye kazancı vergisi, sermaye kazançlarına veya bir bireyin varlıkların satışından elde ettiği karlara uygulanan bir vergidir. Vergi, varlık nakite dönüştürüldüğünde uygulanır ve hala bir yatırımcının elindeyken uygulanmaz. Değerli gayrimenkullerin satışı üzerine.
Hızlı özet
- UpREIT'ler ve DownREIT'ler, yatırımcıların değer kazanan mülklerin satışında sermaye kazancı vergilerini ertelemelerine olanak tanıyan GYO'ların kurumsal yapı türleridir.
- Bir UpREIT, yatırımcıların gayrimenkul yatırım holdinglerini sınırlı ortaklık birimleri karşılığında bir şemsiye ortaklığa katkıda bulunmalarına olanak tanır.
- A DownREIT, yatırımcıların bir GYO ile ortaklık anlaşmasında ortak olmalarını sağlar.
UpREIT nedir?
Bir UpREIT, DownREIT'e bir alternatiftir ve mülk sahiplerinin, katkıda bulunan mülkün değerine eşit sınırlı işletme şapka birimlerinin darası karşılığında bir şemsiye ortaklığa katkıda bulunmasına izin verir. Yatırımcılara, gelecekte kararlaştırılan bir sürenin ardından nakde veya GYO hisselerine dönüştürülebilen satım opsiyonları verilir.
Alınan gelirler, daha fazla gayrimenkul satın almak, borçları ödemek veya GYO ile ilgili diğer amaçlar için kullanılabilir. Tüm yönetim fonksiyonları şemsiye ortaklığa bağlıdır ve yeni GYO bir holding şirketi olarak çalışır Holding Şirketi Bir holding şirketi, kendisi için herhangi bir işlem, girişim veya diğer aktif görevleri yürütmeyen bir şirkettir. Bunun yerine sahip olma amacıyla var.
UpREIT'ler, yatırımcıların mülklerini vergisiz mirasçılarına devredebilecekleri bir emlak planlama aracı olarak da kullanılabilir. Mirasçılar, ortaklık birimleri piyasa değerine genişletildiğinde mal sahibinin ölümüne kadar satma opsiyonunu kullanmayı erteleyebilirler.
Daha sonra satma opsiyonunu uygulayabilirler Satma Opsiyonu Satım opsiyonu, alıcıya dayanak menkul kıymeti belirli bir fiyattan (kullanım fiyatı olarak da bilinir) önceden belirlenmiş bir sona erme tarihinden önce veya sonra satma hakkı veren ancak yükümlülüğü olmayan bir opsiyon sözleşmesidir. tarih. İki ana seçenek türünden biridir, diğer tür bir arama seçeneğidir. dayanak gayrimenkul varlıklarının değer kazanılmış değeri üzerinden sermaye kazancı vergileri ödemeden. Mülk sahibinin ölümünden sonra satma opsiyonunun kullanılması, emlak vergilerinin ödenmesi ve müteakip vergilendirmede gelir vergisinin önlenmesi için daha fazla likidite sağlar.
DownREIT nedir?
A DownREIT, bir UpREIT ile karşılaştırıldığında nispeten daha yeni bir yapıdır. GYO'nun tüm faaliyetlerinin ortaklık düzeyinde gerçekleştirildiği bir UpREIT'in aksine, DownREIT, mülk sahibi ile GYO arasındaki ortak bir ortaklıktır. DownREIT yapısı, bir şemsiye ortaklık altında faaliyet gösterme niyetinde olmayan mülk sahipleri için oluşturuldu, bunun yerine mülk sahipleri GYO ile sınırlı ortaklıkta ortak oldular.
Yeni sınırlı ortaklık, gayrimenkullere sahip olabilir ve bunları işletebilir. Mülklerden bazıları doğrudan satın alınabilir veya ortaklığa mülk katkıda bulunan mülk sahipleri ile sınırlı ortaklık yoluyla sahip olunabilir.
DownREIT'ler, mülklerinin değerinin GYO'nun sahip olduğu mülklerin değerini önemli ölçüde aşacağına inandıklarında, kıymetli gayrimenkullerin satışında sermaye kazancı vergisi ödemekten kaçınmak isteyen yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir. DownREIT'in yatırım performansı, GYO'nun tüm portföyüne değil, sahibinin mülküne bağlıdır. Yatırımcı, GYO hisselerine veya nakde dönüştürülebilen bir satım opsiyonuna sahiptir ve dönüşüm değeri mülk sahibinin o zamanki gayrimenkul yatırımlarının değerine bağlıdır.
Bununla birlikte, bir DownREIT'in yapısı oldukça karmaşıktır ve yatırımcılar, yatırımı uygun şekilde yapılandırmalarına yardımcı olmak için genellikle bir vergi uzmanının hizmetlerini işe alırlar. DownREIT'ler, İç Gelir İdaresi'nin dikkatini çekme eğilimindedir ve federal vergi dairesi, uygun şekilde yapılandırılmadıkça mülkün DownREIT'e devredilmesini vergilendirilebilir bir olay olarak değerlendirebilir.
UpREIT ile DownREIT karşılaştırması
1. Vergi avantajları
UpREIT'ler, vergi avantajları ve basitlikleri nedeniyle gayrimenkul yatırımcıları tarafından daha yaygın olarak kullanılma eğilimindedir. Bir yatırımcının amacı sermaye kazancı vergilerini ertelemekse, GYO'nun değerlenen mülklerinin devri vergiye tabi bir olay yaratmadığından, bir UpREIT en iyi seçenektir.
DownREIT'ler karmaşık bir işletim yapısı benimseme eğilimindedir. Sonuç olarak, yatırımcının, yatırımın nasıl yapılandırılacağı konusunda rehberlik etmesi için bir vergi ve yatırım uzmanı işe almaya fazladan harcama yapmasını isteyebilirler. Yatırımcı değer kazanılan mülkü devrederken IRS tarafından sağlanan kurallara uymazsa, federal vergi kurumu işlemi vergiye tabi bir olay olarak değerlendirebilir.
2. Getiri oranı
Mülk sahibi mülklerinin GYO'nun tüm portföyünden daha fazlasını takdir etmesini beklediğinde, DownREIT'ler UpREIT'lere tercih edilir. A DownREIT, bir ortak girişim olarak hareket eder Gayrimenkul Ortak Girişimi Bir Emlak Ortak Girişimi (JV), çoğu büyük gayrimenkul projesinin geliştirilmesi ve finansmanında çok önemli bir rol oynar. Ortak girişim, bir GYO ile bir mülk sahibi arasındaki bir düzenlemedir ve yalnızca mülk sahibinin varlıkları ortaklık düzeyinde tutulur. Ortaklığın performansı, GYO'nun tüm gayrimenkul portföyünün performansı ile el ele gitmez.
Satım opsiyonu kullanılırken, dönüşüm ortaklığın varlıklarına değil, ortaklığın varlıklarının dönüştürme sırasındaki değerine sabitlenir. Öte yandan, bir UpREIT'de yatırımcı tarafından tutulan ortaklık birimleri, GYO hisseleriyle birlikte yükselip alçalmakta ve hisse senetleri dönüştürme anında değer kaybederse zarara yol açabilmektedir.
Daha fazla kaynak
Finansın UpREIT ve DownREIT hakkındaki kılavuzunu okuduğunuz için teşekkür ederiz. Finance, Sertifikalı Bankacılık ve Kredi Analisti (CBCA) ™ CBCA ™ Sertifikasyonunu sunar Sertifikalı Bankacılık ve Kredi Analisti (CBCA) ™ akreditasyonu, finans, muhasebe, kredi analizi, nakit akışı analizi, taahhüt modellemesi, krediyi kapsayan kredi analistleri için küresel bir standarttır geri ödemeler ve daha fazlası. Kariyerlerini bir sonraki seviyeye taşımak isteyenler için sertifika programı. Öğrenmeye ve bilgi tabanınızı geliştirmeye devam etmek için, lütfen aşağıdaki ek ilgili kaynakları keşfedin:
- Cari Gelir (Gayrimenkul Yatırımları) Cari Gelir (Gayrimenkul Yatırımları) Cari gelir, yatırımcılara ortalamanın üzerinde tutarlı ödemeler sağlayan bir yatırım stratejisidir. En yaygın mevcut gelir odaklı
- Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi Doğrudan kapitalizasyon yöntemi, zaman içinde kaydedilen gelirin, söz konusu
- Dağıtıma Hazır Fonlar (FAD) Dağıtıma Hazır Fonlar (FAD) Dağıtıma hazır fonlar (FAD), dağıtım için mevcut nakit olarak da bilinir, GYO yatırımlarına atıfta bulunur. Net miktarını gösterir
- Özel GYO'lar ve Halka Açık GYO'lar Özel GYO'lar ve Halka Açık GYO'lar Özel GYO'lar ile halka açık GYO'lar. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) özel veya halka açık, alınıp satılan veya satılmayan olarak sınıflandırılabilir. GYO'lar özellikle gayrimenkul sektörüne yatırım yaparlar ve yatırılan mülkleri kiralayıp kira geliri toplarlar.