Satış karşılaştırma yaklaşımı, değerleme yapılan benzer gayrimenkul mülklerinin yakın zamandaki satışlarına bağlıdır. Karşılaştırılan mülk de aynı yerde ve mevcut kullanımda olmalıdır.
Hızlı özet
- Satış karşılaştırma yaklaşımı, gayrimenkulleri değerlemede kullanılan üç yöntemden biridir. Diğer değerleme yaklaşımları maliyet ve gelir yaklaşımlarıdır.
- Gayrimenkulde satış karşılaştırma değerleme yaklaşımı, bir mülkün piyasa değerini belirlemek için benzer mülklerin satış verilerini kullanır.
- Değerleme uzmanı tarafından bir mülkün bugünkü değerinin belirlenmesinde en az üç yeni satılan ve benzeri mülk kullanılmalıdır.
Satış Karşılaştırma Yaklaşımını Anlamak
Değerleme konusu taşınmazın değeri değerlendirilirken emsal gayrimenkulün özelliklerine göre fiyat ayarlamaları yapılır.
Değerleme konusu mülk, karşılaştırılabilir mülkte bulunan belirli bir özelliğe sahip değilse, fiyat, belirli bir özelliğe atfedilen değere göre aşağı doğru ayarlanır. Sonuç olarak, mülk, karşılaştırılabilir mülkte bulunmayan değerli bir özellik ile gelirse, değer buna göre yukarı doğru ayarlanır. Yakın zamanda satılan en az üç ve benzeri mülklerin karşılaştırılmasından sonra nihai rakama ulaşılana kadar yapılır.
Değerlemeye yönelik satış karşılaştırma yaklaşımı, değerleme uzmanları için karşılaştırmalı pazar analizinin kritik bir bölümünü oluşturur. Karşılaştırmalı piyasa yaklaşımı, bir satın alma sürecinden geçen mülk için geçerli piyasa değerini belirlemenin temelidir. Diğer değerleme yöntemleriyle birlikte, satış karşılaştırma yaklaşımı, satıcılar, yatırımcılar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) için yaklaşık bir tahmindir Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), gelir getirici gayrimenkullere yatırım yapan bir yatırım fonu veya menkul kıymettir. . Fon, ofis ve apartman binaları, depolar, hastaneler, alışveriş merkezleri, öğrenci evleri, oteller değerleme uzmanları ve genel kamu gibi ticari mülklere yatırım yapmak için para katkısı yapan bir hissedarlar şirketi tarafından işletilmekte ve sahiplenmektedir.
Gayrimenkul piyasalarının dinamik yapısı ve sürekli değişen yapısı nedeniyle, yatırımcılar yakın zamanda satışa çıkarılan gayrimenkullerin fiyatlarını sık sık kontrol etmelidir. Piyasalar hızla değişiyor ve tüm oyuncular güncel trendlerden haberdar olmalı. Mevcut koşullara bağlı olarak, satıcılar ve yatırımcılar taleplerini piyasa trendlerine eşit olacak şekilde artırmak veya azaltmak zorunda kalabilir.
İdeal Karşılaştırılabilir Mülkü Bulmak
Karşılaştırılabilir mülk, değerleme konusu mülke en çok benzeyen mülktür. Benzerlikler, mülkün tüm genel ayrıntılarıyla eşleşmelidir. Bir mülkün genel açıklamaları arasında yatak odası sayısı, banyo sayısı, kare kare boyutu vb. Yer alır. İzin verilen tutarsızlıklardan bazıları, ekstra bir banyo, boya rengi ve diğer önemsiz açıklamaları içerir.
Karşılaştırılabilir mülklerin karşılaştırılması, fiziksel konumlarına mümkün olduğunca yakın olan mülklerle sınırlandırılmalıdır. Bunun nedeni, farklı yerlerdeki mülklerin birçok benzerliği paylaşsalar bile farklı piyasa değerlerine sahip olabilmesidir.
Örneğin, konut daireleri Konut Gayrimenkulleri GYO'lar Konut gayrimenkulleri GYO'lar, kiracılara kiralanmak üzere konut birimlerine sahip olan ve bunları yöneten GYO'lardır. Konut GYO'ları, ticari olmayan amaçlarla kullanım için uygun olan tek aileli veya çok aileli yapılar olarak kategorize edilebilir. Bunlar, merkezi iş bölgesine yakın apartman daireleri, tatil evleri, öğrenci konutları içerebilirler, MİA'dan uzakta bulunan mülklere göre daha yüksek bir değer kazanır. Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, mümkün olduğunca yakın zamanda satılan mülkleri almaktır.
Yakın zamanda satılan mülkler, emlak piyasaları düzenli olarak değiştiği için birkaç ay veya yıl önce satılan mülklere göre daha iyi tahminlere sahiptir. Aynı konumda karşılaştırılabilir mülk yoksa, karşılaştırılabilir mülkleri ararken zamanda daha uzağa taşınmak yerine yakın yerlerde yakın zamanda satılan mülkleri düşünün.
Değerleme Ayarlama Faktörleri
1. Karşılaştırılabilir nitelikler
Değerleme konusu mülk, karşılaştırılabilir mülke olabildiğince benzer olmalıdır, bu da ayarlama ihtiyacını önemli ölçüde azaltır. Ayarlamalar, değerleme konusu mülkte şahit olunan karşılaştırma farklılıklarından kaynaklanmaktadır.
2. Sahiplik payı
Öznenin değeri, değerleme konusu mülkün sahiplik payına bağlı olarak yukarı veya aşağı doğru ayarlanabilir. Örneğin, bir ücret basit faizi, kiralama kapsamındaki bir ücret faizinden farklı bir şekilde değerlenir. Dolayısıyla, mülkiyet menfaati değerlemede tartışmalı bir konudur.
3. Piyasa koşulları
Piyasa koşulları, değerleme düzeltmelerinde diğer belirleyicilerdir. Gayrimenkul fiyatları, hakim piyasa eğilimlerine bağlı olarak yükselebilir veya düşebilir. Satıcılar, o anki rekabete bağlı olarak daha iyi satın alma şansı elde etmek için fiyatlarını düşürebilir. Piyasa bir hafta içinde bile değişebilir.
4. Konum
Diğer bir belirleyici, söz konusu mülkün konumudur. Havaalanları, yollar, CBD'ler vb. Gibi temel altyapıya nispeten yakın yerlerde bulunan mülkler, daha uzakta bulunanlardan daha değerli kabul edilir.
Trafik örüntüleri, alışveriş tesisleri gibi temel faktörler Perakende GYO'lar Perakende GYO'lar, merkezi iş bölgelerinde ve lüks bölgelerde perakende mülklere sahip olan ve bunları yöneten bir GYO türüdür. Perakende alanını, sosyal olanaklara erişim için kiralar, değerleme konusu mülk ile karşılaştırılabilir mülkler arasındaki farklılıklar nedeniyle ayarlamalara katkıda bulunabilir.
Sonuç
Satış karşılaştırma yaklaşımı, karşılaştırılan iki mülkün benzerliğinden yararlanır. Benzerlik, satışın veya listelemenin ne kadar yeni olduğundan, karşılaştırılan işletmelerin açıklamasındaki benzerliğe kadar değişir. Özdeş, karşılaştırılabilir birimlerin olmadığı açıktır; dolayısıyla, özelliklerdeki farklılıklara bağlı olarak ayarlamalara ihtiyaç vardır.
Satış karşılaştırma yaklaşımı büyük ölçüde son satış verilerine bağlıdır ve yakın zamanda satış verileri yoksa uygun olmayabilir. Bu nedenle, zengin satışlardan ve güncel verilerden yoksun bir gayrimenkul değerlemesi, alternatif araçlar kullanmalıdır. Ancak, güncel verilerin yeterli olması durumunda, en uygun değerleme yöntemi, satış karşılaştırmalı gayrimenkul değerleme yöntemidir.
İlgili Okumalar
Finans, Sertifikalı Bankacılık ve Kredi Analisti (CBCA) ™ CBCA ™ Sertifikasyonunun resmi sağlayıcısıdır Sertifikalı Bankacılık ve Kredi Analisti (CBCA) ™ akreditasyonu, finans, muhasebe, kredi analizi, nakit akışı analizini kapsayan kredi analistleri için küresel bir standarttır sözleşme modellemesi, kredi geri ödemeleri ve daha fazlası. Herhangi birini birinci sınıf bir finansal analiste dönüştürmek için tasarlanmış sertifika programı.
Birinci sınıf bir finansal analist olmanıza ve kariyerinizi tam potansiyelinize kadar ilerletmenize yardımcı olmak için bu ek kaynaklar çok yardımcı olacaktır:
- Ticari Emlak Komisyoncusu Ticari Emlak Komisyoncusu Ticari bir emlak komisyoncusu, müşterilerin ticari gayrimenkul satmasına, kiralamasına veya satın almasına yardımcı olan, ticari gayrimenkul satıcıları ve alıcıları arasında bir aracıdır. Ticari bir emlak komisyoncusu, bağımsız bir acente olarak veya ticari bir emlak komisyonculuğu firmasının üyesi olarak çalışma özgürlüğüne sahiptir.
- Maliyet Yaklaşımı (Gayrimenkul) Maliyet Yaklaşımı (Gayrimenkul) Gayrimenkul mülklerini değerlendirmenin maliyet yaklaşımı, bir mülkün maliyetinin bir mülkün inşaat maliyetine eşit olması gerektiği varsayımına dayanmaktadır.
- Lokasyonel Eskime Lokasyonel Eskime Lokasyonel eskime, mülkün kendisi dışındaki faktörlerin neden olduğu bir gayrimenkul mülkündeki bir amortisman türüdür. Faktörler ya
- Emlak Geliştirme Modeli Emlak Geliştirme Modeli Bir gayrimenkul geliştirme modeli genellikle iki bölümden oluşur: Anlaşma Özeti ve Nakit Akışı Modeli. Anlaşma Özeti içinde, tüm önemli varsayımlar