P / FFO veya Operasyonlardan Fonlara Fiyat Değeri, bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Özel GYO'lara karşı Halka Açık GYO'lara karşı Özel GYO'ların halka açık GYO'lara karşı değerini belirlemenin güvenilir ve modern bir yolu olarak tanımlanabilir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) özel veya halka açık, alınıp satılan veya satılmayan olarak sınıflandırılabilir. GYO'lar özellikle gayrimenkul sektörüne yatırım yaparlar ve yatırılan mülkleri kiralayıp kira geliri toplarlar. P / FFO metriği, net gelire amortisman ve amortisman eklenerek ve ardından mülklerin satışından elde edilen kazançlar düşülerek hesaplanır.
EPS (Hisse Başına Kazanç) Hisse Başına Kazanç (EPS) Hisse Başına Kazanç (EPS) gibi bir GYO'nun değerini belirlemenin diğer geleneksel yöntemlerinden farklı olarak, şirketin kârındaki ortak hissedarın payını belirlemek için kullanılan önemli bir ölçüttür. EPS, her bir ortak hissenin karını ve P / E (Fiyat Kazanç) Fiyat Kazanç Oranı Fiyat Kazanç Oranı (P / E Oranı), bir şirketin hisse senedi fiyatı ile hisse başına kazanç arasındaki ilişkidir. Yatırımcılara bir şirketin değeri hakkında daha iyi bir fikir verir. P / E, piyasanın beklentilerini gösterir ve cari (veya gelecekteki) kazanç birimi başına ödemeniz gereken fiyattır, FFO büyük ölçüde güvenilirdir. FFO'nun değerlendirilmesinde, net gelir, amortisman giderinin değerini içermesine rağmen, en alt satırdır. Çoğu işletmede,amortisman, yatırım maliyetinin bir parçası olarak tahsis edilen kabul edilmiş bir giderdir. Bununla birlikte, gayrimenkulde, mülkler değer olarak değerlenir ve ekipman veya makine gibi diğer varlıklar gibi nadiren değer kaybına uğrarlar.
Net gelir, gayrimenkul performansının düşük bir ölçüsüdür. Net gelirin aksine, FFO amortismanı hariç tutar ve bu da onu gayrimenkul performansının daha çok tercih edilen bir ölçüsü haline getirir. Şirketlerin her raporlama döneminde FFO ve net gelir değerlerini dipnotlarda açıklaması gerekmektedir. FFO, net gelir artı amortisman ve amortismana eşittir Amortisman Amortisman, bir borcun planlanmış, önceden belirlenmiş daha küçük ödemeler yoluyla ödenmesi eylemini ifade eder. İtfa süresinin uygulandığı hemen her alanda bu ödemeler anapara ve faiz şeklinde yapılır. Terim aynı zamanda amortisman kavramıyla da yakından ilgilidir. mülk satışlarındaki herhangi bir kazanç eksi Kazançlar, tekrar etmedikleri ve işletmenin temel faaliyetlerinin bir parçası olmadığı için çıkarılır.
Hızlı özet
- P / FFO (Faaliyetlerden Fonlara Fiyat), net gelire amortisman ve amortisman eklenerek ve ardından mülk satışından elde edilen kazançlar düşülerek hesaplanır.
- P / FFO, işletmenin tüm rakamı olarak tam olarak veya hisse başına esasına göre kote edilebilir.
- AFFO, FFO çoklu ve P / E gibi diğer prosedürlerin yanı sıra P / FFO, emlak endüstrisinin değerlemesine yardımcı olur.
P / FFO'nun Güçlü Yönleri
P / FFO, GYO performansının diğer tüm maliyet muhasebesi prosedürlerinden daha iyi bir ölçüsüdür. Birçok gayrimenkul yatırımının değeri zamanla artar ve diğer varlık türleri gibi amortismana tabi tutulmamalıdır. Bununla birlikte, birçok geleneksel maliyet muhasebesi prosedürü, amortismanı bir gider olarak alırken, birçok mülkün değeri zaman içinde artmaktadır. FFO, mülklerdeki amortismanı hesaba katmadığı için, amortisman değerini net gelire geri eklediğinden, GYO değerinin iyi bir öngörücüsüdür.
FFO, işlem dahil olmak üzere her dönemde bildirilen gelirlerde tutarsızlıklara neden olacağından, varlıkların satışından herhangi bir kazanç veya kayıp düşer. Bir dönemde mülk satışından kar elde ettiğinde şirketi çok karlı gösterirken, diğer dönemlerde herhangi bir gayrimenkul mülkünü satmadığı zaman kârsız olarak değerlendirilirdi. Diğer değerleme yöntemleri benzer bir değerlendirme yapmaz ve onları güvenilmez kılar.
P / FFO'nun zayıf yönleri
P / FFO, sermaye harcamalarının kesintilerini hesaba katmaz Sermaye Harcamaları Sermaye harcamaları, bir şirket tarafından, şirketin verimliliğini veya kapasitesini artırmak için uzun vadeli varlıkların satın alınması, iyileştirilmesi veya bakımı için kullanılan fonları ifade eder. Uzun vadeli varlıklar genellikle fizikseldir ve birden fazla hesap dönemine sahip faydalı ömürleri vardır. mevcut portföydeki mülklerin bakımı gibi. Binaların yeniden boyanması ve yıpranmış çatıların değiştirilmesi gibi sermaye harcamaları, gayrimenkulde yüksek standartların korunmasında önemlidir. FFO bu tür harcamaları hesaba katmaz ve bu nedenle, tüm masraflar ve harcamalar düşüldükten sonra gerçek bir kalıntı rakam değildir. Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonlar (AFFO), dışarıda bırakılan ayarlamaları hesaba katarak bu tür zayıflıkları giderir.
AFFO, GYO değerinin FFO'dan daha iyi bir öngörücüsü olarak kabul edilir. AFFO, çeşitli nedenlerle FFO'ya tercih edilir. Bunun nedenlerinden biri, veri tüketicileri için daha kesin bir kalıntı rakamı ile bir GYO'nun değerinin daha iyi bir tahmin rakamını vermesidir. Ayrıca gelecekteki temettülerin değerini daha kesin olarak tahmin edebilir ve bu da yatırımcıların hisse yatırımlarını planlamasına olanak tanır.
Hisse Başına İşlemlerden Kaynaklanan Fon (FFOPS)
FFOPS, bir şirketteki faaliyetlerden elde edilen gelirin hisse sayısına bölünmesiyle elde edilir. GYO'ların, net vergilendirilebilir kazançlarının çoğunu hissedarlara temettü olarak dağıtmaları kanunen zorunludur. Bunun nedeni, daha yüksek bir vergi diliminde yer alan bir şirket olarak bireysel gelirler olarak vergilendirilmesidir. FFOPS, bu nedenle, yatırımın hisse başına değerinin belirlenmesine yardımcı olur.
FFOPS, amortisman ve amortismanın net gelire geri eklenmesi ve ardından satışlardaki herhangi bir kazancın FFO'yu veren toplamdan çıkarılmasıyla belirlenir. Sonuç daha sonra portföydeki toplam hisse senedi toplamına bölünür ve bu da operasyonlardan elde edilen fonlar için hisse başına değeri verir. FFOPS terimi ve hisse başına işlemlerden elde edilen nakit, farklı şeyler ifade eden iki farklı terimdir. İkincisi, nakit akış tablosunda önemli bir bileşendir, ilki ise bir GYO'nun değerini değerlendirmek için kullanılır.
FFO Çoklu
Çoklu FFO, hisse başına FFO'nun mülkün değerini belirlediği faktördür. FFO çarpanı, hisse başına fiyat alınarak ve hisse başına FFO'ya bölünerek değerlendirilir. FFO çarpanı, bir GYO'nun değerlemesinde FFO'nun tamamlanmasına yardımcı olur. Her ikisi de bir yatırımın performansını ölçmek için kullanılır.
İlgili Okumalar
Finance, Financial Modeling and Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® Certification'ın resmi sağlayıcısıdır. Amazon, JP Morgan ve Ferrari sertifikasyon programı gibi şirketlerde çalışan 350.600'den fazla öğrenciye katılın ve herkesi birinci sınıf bir finansal analiste dönüştürmek için tasarlanmıştır.
Birinci sınıf bir finansal analist olmanıza ve kariyerinizi tam potansiyelinize kadar ilerletmenize yardımcı olmak için bu ek kaynaklar çok yardımcı olacaktır:
- Cap Rate (GYO) Cap Rate (GYO) Cap Rate, gayrimenkul yatırımcıları tarafından gayrimenkul yatırımlarını analiz etmek ve potansiyel getiri oranlarını temel alarak belirlemek için kullanılan bir finansal ölçüdür.
- Operasyon Şablonundan Fonlar Operasyon Şablonundan Fonlar Operasyon şablonundaki bu fonlar, aşağıdaki formülü kullanarak FFO hesaplamanıza olanak sağlar: FFO = Net Gelir + (Amortisman gideri + Amortisman gideri + Varlıkların satışından kaynaklanan zararlar) - (Varlık satışından elde edilen kazançlar + Faiz gelir) Faaliyetlerden sağlanan fonlar (FFO), ticari faaliyetlerden elde edilen gerçek nakit akışı tutarıdır.
- Faaliyet Geliri Faaliyet Geliri Faaliyet Karı veya Faiz ve Vergi Öncesi Kar (EBIT) olarak da anılan Faaliyet Geliri, doğrudan ve dolaylı operasyonel maliyetler düşüldükten sonra kalan gelir miktarıdır. Faiz gideri, faiz geliri ve diğer operasyonel olmayan gelir kaynakları işletme gelirinin hesaplanmasında dikkate alınmaz.
- Özel GYO'lar ve Halka Açık GYO'lar Özel GYO'lar ve Halka Açık GYO'lar Özel GYO'lar ile halka açık GYO'lar. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) özel veya halka açık, alınıp satılan veya satılmayan olarak sınıflandırılabilir. GYO'lar özellikle gayrimenkul sektörüne yatırım yaparlar ve yatırılan mülkleri kiralayıp kira geliri toplarlar.