Gayrimenkul mülklerini değerlendirmenin maliyet yaklaşımı, bir mülkün maliyetinin benzer bir mülkün sıfırdan inşa edilmesinin maliyetine eşit olması gerektiği varsayımına dayanmaktadır. Bir gayrimenkul mülkü inşa etmenin maliyeti, temeldeki arazinin değerini ve arazi iyileştirmelerinin ve inşaatlarının değerini, iyileştirmelerin amortisman maliyetini içerir.
Maliyet yaklaşımı, bir mülk için eşdeğer bir mülk inşa etmenin maliyetinden daha fazla ödeme yapmanın mantıklı olmadığı varsayımına göre çalışır. Maliyet yaklaşımı değerleme yöntemi bazen yüklenicinin değerleme yöntemi olarak anılır.
Hızlı özet
- Maliyet yaklaşımı, gayrimenkullerin değerinin hesaplanmasında kullanılan üç ana yöntemden biridir.
- Maliyet yaklaşımı yöntemi, bir mülkün potansiyel bir alıcısının eşdeğer bir bina inşa etme maliyetine eşit bir fiyat ödemesi gerektiği varsayımına dayanır.
- Bir gayrimenkulün piyasa değeri, arsa üzerindeki arsa ve site iyileştirmelerinin değerinin, tahakkuk eden amortisman düşüldükten sonra toplamıdır.
Nasıl çalışır
Maliyet yaklaşımı, bilgilendirilmiş alıcıların bir mülke sıfırdan ve aynı düzeyde fayda ile benzer bir mülke inşa etmelerinin maliyetinden daha fazla ödemeyecekleri mantığına dayanmaktadır. Maliyet yaklaşımı, benzersiz bileşenlere sahip kiliseler veya okullar gibi benzersiz mülkler için uygundur. Ayrıca, yeni bir mülk için, iyileştirmeler yakın zamanda yapıldığından inşaat maliyetini tahmin etmek kolaydır.
Maliyet yaklaşımını hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:
Mülk Değeri = Değiştirme / Yeniden Üretim Maliyeti - Amortisman + Arazi Değeri
Maliyet yaklaşımı, benzer mülklere veya mülkün gelir yaratma kabiliyetine dayanmadığından, Gelir Akışları Gelir Akışları, bir işletmenin mal satışından veya hizmet sunumundan para kazandığı çeşitli kaynaklardır. Bir işletmenin hesaplarına kaydettiği gelir türleri, işletme tarafından gerçekleştirilen faaliyet türlerine bağlıdır. Kategoriler ve örneklere bakın, yöntem, mevcut yapının yeniden yıkılacağını ve yeniden inşa edileceğini varsayarak, bugün bir mülk inşa etmek için katlanılacak miktarı dikkate alır. Dolayısıyla, değer kaybı düşülerek mülkün inşa edildiği arazinin değerini hesaba katar.
Maliyet Yaklaşımı Yöntemindeki Adımlar
Gayrimenkul değerlemesinde maliyet yaklaşımı yönteminin süreci aşağıdadır:
1. Yapının yeniden üretim veya değiştirme maliyetini tahmin edin
Adım, yapıyı sıfırdan inşa etmenin mevcut maliyetini ve site iyileştirmelerini tahmin etmeyi içerir. Maliyet, aşağıdaki iki yöntem kullanılarak tahmin edilebilir:
Değiştirme yöntemi
Değiştirme yöntemi, mevcut inşaat malzemeleri, standartları, tasarımları ve yerleşim planlarını kullanarak değerlendirilen yapı ile aynı hizmete sahip bir bina inşa etme maliyetini tahmin eder.
Üreme yöntemi
Yeniden üretim yöntemi, benzer malzemeler ve inşaat uygulamaları kullanarak mülkün bir kopyasını inşa etmenin maliyetini tahmin eder. Ayrıca, mülkün inşa edildiği sırada yürürlükte olan tasarımları, standartları ve yerleşimleri kullanır.
Bir mülk ne kadar eski ve tarihi olursa, değiştirme ve yeniden üretim maliyetleri arasındaki fark o kadar yüksek olur. Tarihi bir binanın yinelenen bir mülkünü inşa etmek, modern bir evi kopyalamaktan daha pahalıdır, çünkü malzeme satın almak ve site iyileştirmeleri yapmak daha maliyetli olacaktır.
Yeni inşa edilen bir mülk için, yenileme ve yeniden üretim maliyetleri arasında büyük bir fark yoktur. Örneğin, yeniden üretim / değiştirme maliyetinin 1 milyon $ olarak tahmin edildiğini varsayalım.
2. İyileştirmelerin amortismanını tahmin edin
Amortisman, binanın ve / veya iyileştirmelerinin değerindeki kayıptır ve iyileştirmelerin değeri ile iyileştirmelerin mevcut katkı değeri arasındaki farka neden olur. Mülkün amortismanını tahmin ederken, fiziksel, işlevsel ve ekonomik amortismanı dikkate almalısınız.
Fiziksel amortisman, bina yaşlandıkça ortaya çıkan aşınma ve yıpranmayı ifade ederken, fonksiyonel amortisman, belirli bir süre boyunca tüketici zevklerinde ve tercihlerinde meydana gelen değişikliklerle ortaya çıkar.
Ekonomik değer kaybı, büyük işverenlerin çöküşü, durgunluk Durgunluk gibi dış olumsuz eğilimlerden kaynaklanır Durgunluk, genel ekonomik faaliyetteki yavaşlamayı belirtmek için kullanılan bir terimdir. Makroekonomide resesyonlar, negatif GSYİH büyüme oranlarının art arda iki çeyreğinden sonra resmen tanınır. ve yeni olumsuz gelişmeler (mahallede bir kanalizasyon arıtma tesisi inşaatı gibi). Bu durumda, tahakkuk eden amortismanın 150.000 $ olduğunu varsayalım.
3. Arazinin piyasa değerini tahmin edin
Bir sonraki adım, mülkün inşa edildiği arazinin değerini tahmin etmektir. Arazi değerini tahmin etmenin en uygun yöntemi, mevcut arazi fiyatının yakın zamanda satılan arsaların değerinden elde edildiği doğrudan karşılaştırma yöntemidir. Arazi boş olsaydı bugün ödeyeceğiniz piyasa değeridir. Bu durumda arazinin piyasa değerinin 750.000 dolar olduğunu varsayalım.
4. Tahakkuk eden amortismanı yeniden üretim / değiştirme maliyetinden düşürün
İyileştirmelerin toplam amortisman değerini elde ettikten sonra, rakamı birinci adımda elde edilen tahmini yeniden üretim veya yenileme maliyetinden çıkarın. Bizim durumumuzda şu şekilde hesaplanır:
Değiştirme / Çoğaltma Maliyeti 1.000.000 $
Eksi : Tahakkuk Eden Amortisman 150.000 $
Yapının Amortismana Uğramış Maliyeti 850.000 $
5. Yapının amortismana tabi tutulmuş maliyetini arazinin tahmini değerine ekleyin
Son adım, arazinin tahmini değerine yapının amortismana tabi maliyetini ve iyileştirmeleri eklemektir. Şekil aşağıdaki gibi elde edilir:
Değiştirme / Çoğaltma Maliyeti 1.000.000 $
Eksi : Tahakkuk Eden Amortisman 150.000 $
Yapının Amortismana Uğramış Maliyeti 850.000 $
Ekle : Arazinin Tahmini Değeri 750.000 $
Gayrimenkulün Toplam Değeri 1.600.000 $
Maliyet Yaklaşımının Sınırlamaları
Maliyet yaklaşımının sınırlamalarından biri, alıcının aynı mülkün inşa edileceği boş bir arsa bulabilecek bir konumda olduğunu varsaymasıdır ve bu her zaman böyle değildir. Boş arazi yoksa, mülkün tahmini değeri yanlış olacaktır.
Ayrıca, bir alan tamamen geliştirilebilir ve yerel yönetimler yeni gelişmeler konusunda kısıtlayıcı olabilir ve bu nedenle o bölgedeki arazi değerlerini tahmin etmek pratik olmayacaktır.
Diğer bir sınırlama, eski mülklerin amortismanını tahmin etmenin zor olacağıdır çünkü dikkate alınması gereken birçok faktör vardır. Örneğin, eski mülkün inşaatı sırasında kullanılan inşaat malzemeleri artık mevcut olmayabilir veya kullanımda olmayabilir. Böyle bir özelliğin değerini tahmin etmek, öznellik için çok fazla alan sağlar.
Daha fazla kaynak
Finance, Sertifikalı Bankacılık ve Kredi Analisti (CBCA) ™ CBCA ™ Sertifikasyonunu sunar Sertifikalı Bankacılık ve Kredi Analisti (CBCA) ™ akreditasyonu, finans, muhasebe, kredi analizi, nakit akışı analizi, taahhüt modellemesi, krediyi kapsayan kredi analistleri için küresel bir standarttır geri ödemeler ve daha fazlası. Kariyerlerini bir sonraki seviyeye taşımak isteyenler için sertifika programı. Öğrenmeye ve kariyerinizi ilerletmeye devam etmek için aşağıdaki kaynaklar yardımcı olacaktır:
- Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi Doğrudan kapitalizasyon yöntemi, zaman içinde kaydedilen gelirin, söz konusu
- Ekonomik Eskime Ekonomik Eskime (Gayrimenkul) Ekonomik eskime, mülkün dışındaki faktörlerin neden olduğu bir gayrimenkulün değer kaybını ifade eder. Böyle bir biçim
- Cari Gelir (Gayrimenkul Yatırımları) Cari Gelir (Gayrimenkul Yatırımları) Cari gelir, yatırımcılara ortalamanın üzerinde tutarlı ödemeler sağlayan bir yatırım stratejisidir. En yaygın mevcut gelir odaklı
- Yenileme Maliyeti Yenileme Maliyeti (Gayrimenkul) Yenileme maliyeti, mevcut bir varlığın cari piyasa fiyatından benzer bir varlık ile değiştirilmesinin maliyetini ifade eder. Söz konusu varlık