Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonlar (AFFO), bir GYO'nun finansal performansının bir ölçüsüdür ve Operasyonlardan Kaynaklanan Fonlara (FFO) alternatif olarak kullanılır FFO - Operasyonlardan Kaynaklanan Fonlar veya Operasyonlardan Kaynaklanan Fonlar, Emlak Yatırım Ortaklıkları - GYO'lar tarafından sıklıkla kullanılan ticari faaliyetler. Operasyonlardan elde edilen fonlar (FFO), temel iş operasyonlarından elde edilen gerçek nakit akışı miktarıdır. FFO Rehberi. AFFO, FFO'ya kıyasla daha üstün bir ölçüdür çünkü eski, gayrimenkul mülkünün bakım maliyetlerini ömrü boyunca dikkate alır. AFFO değeri, gayrimenkul mülkünün çalışır durumda kalması ve gelir elde edilmesi için gereken yinelenen harcamaların düşülmesi için FFO rakamında ayarlamalar yapılarak elde edilir.
FFO rakamında yapılan bir diğer düzenleme, kira masraflarını mülkün ömrü boyunca dağıtan kiraların düz çizgisidir. Yatırımcılar, GYO'nun net kazançlarından temettü ödeme kabiliyetinin daha iyi bir göstergesi olarak AFFO kullanıyor.
Özet
- Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonlar (AFFO), bir GYO'nun finansal performansının bir ölçüsüdür ve Operasyonlardan Sağlanan Fonlara (FFO) alternatif olarak kullanılır.
- Normalleştirilmiş yinelenen harcamaları düşürmek ve kiraların düz sırasını kullanmak için FFO değerinde ayarlamalar yapılarak hesaplanır.
- AFFO, bir şirketin gelecekte hissedarlara temettü ödeme kabiliyetini belirlemek için yatırımcılar ve analistler tarafından kullanılır.
Faaliyetlerden Düzeltilmiş Fonlar Nasıl Hesaplanır
AFFO hesaplanırken ilk adım, bir GYO'nun kiralama faaliyetlerinden gelen nakit akışlarını ölçen operasyonlardan gelen fonları hesaplamaktır. FFO, ilk olarak Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Birliği (NAREIT) tarafından GYO'lar tarafından üretilen nakit akışlarının bir ölçüsü olarak tanıtıldı.
FFO, mülk satışından elde edilen herhangi bir kazanç net gelirden düşülerek ve amortisman ve amortisman maliyetlerinin geri eklenmesiyle elde edilir. Gayrimenkul satışından elde edilen kazançların değeri, FFO hesaplamasına dahil edilmemiştir çünkü işlemler, GYO'nun gelecekteki kazanç potansiyelini etkilemeyen tek seferlik olaylardır. FFO'nun formülü aşağıda belirtilmiştir:
FFO = Net Gelir - Dayanak Varlık Satışlarından Kazançlar + Amortisman + Amortisman
FFO değeri elde edildikten sonra, herhangi bir aktifleştirilmiş ve amortize edilmiş yinelenen harcamalar düşülür. Harcamalar, GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na (GYO) ait gayrimenkulleri korumak için katlanılan maliyetleri içerir. Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), gelir getirici gayrimenkullere yatırım yapan bir yatırım fonu veya menkul kıymettir. Fon, ofis ve apartman binaları, depolar, hastaneler, alışveriş merkezleri, öğrenci evleri, oteller gibi ticari mülklere yatırım yapmak için para katkısı yapan bir hissedarlar şirketi tarafından işletilmekte ve sahip olunmaktadır. Bu maliyetlerden bazıları boyama projeleri, çatı değişimleri, yeniden halı döşeme, kiracı iyileştirmeleri, vb. İçerir. FFO'da yapılan bir diğer düzenleme, kira ve kira giderlerini kira süresi boyunca eşit olarak dağıtan kira ödemesidir.
AFFO için formül aşağıda verilmiştir:
AFFO = FFO - Tekrarlayan Sermaye Harcamaları - Düz Çizgili Kiralar
AFFO'nun Pratik Örneği
Son raporlama döneminde, ABC Limited 2,5 milyon dolarlık net gelir bildirdi. Ayrıca, amortisman ve amortisman şeklinde 100.000 $ ve 150.000 $ 'a tahakkuk etti. İtfa süresinin uygulandığı hemen her alanda bu ödemeler anapara ve faiz şeklinde yapılır. Terim aynı zamanda amortisman kavramıyla da yakından ilgilidir. dönem boyunca sırasıyla maliyetler. Şirket ayrıca portföyündeki iki gayrimenkulün satışından 500.000 $ kar elde etti. Aynı dönemde başka bir mülkün satışından da 80.000 dolar zarar etti.
Aynı dönemde, ABC Limited ayrıca 130.000 $ 'lık düz çizgili kiralar ve 200.000 $' lık yinelenen sermaye harcamaları bildirdi; bunlar, sahip olduğu mülklerde çatı onarımları, HVAC yenilemeleri, halılar ve diğer yapısal iyileştirmeler yapılırken ortaya çıktı.
Yukarıdaki bilgileri kullanarak AFFO'yu şu şekilde hesaplayabiliriz:
Adım 1: FFO'nun değerini hesaplayın.
FFO = 2.500.000 $ + 100.000 $ + 150.000 $ - (500.000 - 80.000 $)
FFO = 2.750.000 - 420.000 ABD Doları
FFO = 2.330.000 ABD Doları
Adım 2: Yinelenen sermaye harcamalarını ve düz çizgili kiraları FFO değerinden düşürün.
AFFO = FFO - Sermaye Harcamaları - Düz Hat Kira Ayarlamaları
AFFO = 2.330.000 - 200.000 - 130.000 ABD Doları
AFFO = 2.000.000 ABD Doları
FFO ve AFFO
NAREIT'e göre, FFO, bir GYO'nun işletme performansının en yaygın kabul gören ölçüsüdür. Net gelir değeri artı mülkün amortismanı ve amortismanına eşittir ve GYO'nun sahip olduğu mülklerin satışından elde edilen kazanç veya kayıpları hariç tutar. NAREIT, GYO'ların FFO'larını nasıl hesaplamaları gerektiğine dair yönergeler sağlar. Bununla birlikte, yalnızca tamamlayıcı bir figür olarak hizmet eder ve şirketler, bilgileri bildirmek için farklı FFO formülleri kullanabilir. Ayrıca, FFO zayıf yönleriyle birlikte gelir ve AFFO bazı eksiklikleri gidermeye çalışır.
AFFO, FFO'nun bazı zayıf yönlerini çözmek için tanıtıldı ve hissedarlar için artık nakit akışının daha iyi bir ölçüsü olarak kabul edildi. Mülk portföyünü çalıştırmanın maliyetini FFO'dan çıkarır. Düşülen maliyetler, şirketin işi devam ettirmek için ödemesi gereken maliyetlerdir ve bu tür maliyetler hissedarlara temettü olarak ödenemez. Maliyetler, kapitalize edilmiş ve amortize edilmiş normalleştirilmiş yinelenen harcamaları ve kiraların düz sırasını içerir.
AFFO'nun değeri, yatırımcılara GYO'nun temettü ödeme kabiliyetinin daha net bir resmini sağlar. Ayrıca, FFO'dan farklı olarak, NAREIT belirli bir AFFO tanımına sahip değildir ve bu, GYO'ların nihai AFFO değerini elde etmek için FFO'da hangi ayarlamaları yapacakları konusunda daha fazla esnekliğe sahip oldukları anlamına gelir.
Ek kaynaklar
Finans, Finansal Modelleme ve Değerleme Analisti (FMVA) ™ FMVA® Sertifikasyonunu sunar Kariyerlerini bir sonraki seviyeye taşımak isteyenler için Amazon, JP Morgan ve Ferrari gibi şirketlerde çalışan 350.600'den fazla öğrenciye katılın. Öğrenmeye ve kariyerinizi ilerletmeye devam etmek için aşağıdaki Finans kaynakları yardımcı olacaktır:
- Tüm Risk Getirisi (ARY) Tüm Risk Getirisi (ARY) Tüm Risk Getirisi (ARY), bir yatırımın sermaye değerini belirlemek için yıllık kira geliri kullanan geleneksel bir gayrimenkul ölçüsüdür. ARY hem brüt hem de net getirileri kapsar. Net getiri, brüt getiriden düşülmeyen bazı giderlerin - sörveyör ücretleri, yönetim ücretleri, onarımlar, işletme maliyetleri - kesintisini içerir.
- Serbest Nakit Akışı Formülü Serbest Nakit Akışı (FCF) Formülü FCF Formülü = Faaliyetlerden Nakit - Sermaye Harcamaları. FCF, sermaye giderleri düşüldükten sonra bir işletme tarafından üretilen nakit akışı miktarını temsil eder.
- Faaliyet Geliri Faaliyet Geliri Faaliyet Karı veya Faiz ve Vergi Öncesi Kar (EBIT) olarak da anılan Faaliyet Geliri, doğrudan ve dolaylı operasyonel maliyetler düşüldükten sonra kalan gelir miktarıdır. Faiz gideri, faiz geliri ve diğer operasyonel olmayan gelir kaynakları işletme gelirinin hesaplanmasında dikkate alınmaz.
- Kira Giderleri Kira Giderleri Kira gideri, her bir raporlama dönemi için kiralık mülkü kullanmanın toplam maliyetini ifade eder. Genellikle şirketlerin rapor ettiği en büyük harcamalar arasındadır. Yalnızca iki gider genellikle kira giderinden daha fazladır: satılan malın maliyeti (COGS) ve tazminat (ücretler) gideri.